Ma cosa accade quando si verifica un inadempimento nell’ambito di un progetto immobiliare che persegue l’ottenimento di una determinata certificazione LEED?

Si deve distinguere, innanzitutto, l’ipotesi in cui l’inadempimento è totale rispetto a quella in cui l’inadempimento è parziale. Mentre, nel primo caso, il rispetto delle obbligazioni contrattuali diviene impossibile (i.e. impossibile ottenere la certificazione LEED) a causa di un evento o di un comportamento i cui effetti sono divenuti irrimediabili, nel secondo caso è ancora possibile intervenire, sebbene con sforzi economici e operativi aggiuntivi ovvero non rispettando le scadenze pattuite.

Contrattualmente, si tende dunque a tenere distinte le due ipotesi:

1) nel primo caso, non potendo adottare interventi correttivi, si cerca di quantificare preventivamente i danni che il committente subirà a causa  di un eventuale mancato ottenimento della certificazione LEED – ovvero dell’ottenimento di un rating inferiore – riconoscendo a questi una penale risarcitoria onnicomprensiva o stabilendo un metodo di calcolo basato su parametri oggettivi;

2) nel secondo caso, il committente, in genere, si riserva il diritto di optare per la risoluzione del contratto per inadempimento (e di richiedere il relativo risarcimento dei danni), ovvero di richiedere comunque l’adempimento ottenendo un importo a titolo di risarcimento.

La penale, così  prevista, libera il committente dalla prova del danno (art. 1382 cod. civ.). D’altra parte, essa ha l’effetto di limitare il risarcimento all’ammontare indicato contrattualmente, ove non disposto differentemente. È nell’interesse del committente, pertanto, disciplinare altresì la risarcibilità del danno ulteriore (se dimostrato).

Ma la prassi contrattuale ha favorito l’elaborazione di altri mezzi di tutela. Uno strumento contrattuale che consente di monitorare lo stato di avanzamento dei lavori, di verificare costantemente che le prescrizioni tecniche previste per la certificazione LEED siano rispettate ed, eventualmente, di intervenire tempestivamente in caso di inadempimento, consiste nel dilazionare i pagamenti a specifiche scadenze. In pratica, prima di procedere con il pagamento di ciascuna quota, sarà cura del committente (o del proprio consulente LEED), verificare che lo stato avanzamento lavori (ovvero gli adempimenti relativi alla certificazione) sia conforme ai documenti contrattuali. In caso contrario, il pagamento della relativa percentuale di corrispettivo non verrà effettuato fino al corretto adempimento. Questo semplice accorgimento contrattuale è molto usato nella prassi e consente di ridurre fortemente i rischi di inadempimenti che, altrimenti, verrebbero scoperti soltanto ad ultimazione lavori.

Naturalmente, nella realizzazione di un progetto immobiliare green building, l’introduzione dei c.d. “prospetti S.A.L.” dovrebbe essere accompagnata dalla previsione di appositi adempimenti e prescrizioni, come indicate dal Green Building Certificate Institute (GBCI) aggiuntivi rispetto a quelli tradizionali. Sarebbe opportuno, ad esempio, prevedere che il pagamento di un prospetto S.A.L. avvenga solo a condizione che l’appaltatore abbia fornito la documentazione sino a quel momento prodotta e necessaria al GBCI per verificare la corretta esecuzione dei lavori. Analogamente, si potrebbe concordare che i prospetti S.A.L. siano firmati anche da chi svolge l’attività di commissioning, a conferma che i lavori sono stati eseguiti correttamente.

E’ dunque importante – per tutte le parti coinvolte nel progetto – valutare, a priori, l’entità dei danni che potrebbero eventualmente conseguire al mancato ottenimento della certificazione LEED. Altrettanto importante sarà, oltretutto, disciplinare contrattualmente idonee clausole risarcitorie.