È facile intuire che i progetti immobiliari certificati LEED presentano delle peculiarità rispetto ai progetti comunemente definiti “tradizionali”. Tra le numerose fattispecie tipiche che possono essere individuate, la presenza della “Commissioning Authority” (“CA”) definisce al meglio la specificità dei progetti immobiliari certificati LEED.

Analizziamo brevemente questa figura e il ruolo fondamentale che essa ricopre nell’ambito del progetto.Per introdurre il tema, è utile chiarire i contenuti dell’attività di commissioning. Il commissioning è un processo di qualità e verifica pianificata e sistematica dello stato di avanzamento di un progetto immobiliare, che coinvolge sia le parti impegnate nella realizzazione, sia gli utenti finali. Il commissioning ha particolare importanza soprattutto per il committente, in quanto rappresenta maggiori garanzie sul raggiungimento degli obiettivi proposti in fase preliminare e sul buon funzionamento finale degli impianti.

Può essere utile ricordare inoltre che, in taluni casi, l’attività di commissioning costituisce un prerequisito ed è, pertanto, indispensabile ai fini dell’ottenimento della certificazione (EA – prerequisito 1: “Commissioning di base dei sistemi energetici dell’edificio”).

In altre circostanze, poi, una committenza particolarmente attenta al tema della sostenibilità (ed ai vantaggi che da essa ne possono derivare) può ricorrere al c.d. commissioning avanzato, ovverosia ad una serie di buone pratiche che integrano il commissioning di base. In questo caso, la CA deve essere nominata sin dalle fasi iniziali della progettazione e comunque sempre prima della fase di stesura della documentazione di appalto. Tra le attività previste ai fini del commissioning avanzato rientrano le seguenti:

• la conduzione delle revisioni di commissioning del progetto;
• la revisione della documentazione pertinente consegnata dall’appaltatore per approvazione da parte della direzione lavori;
• lo sviluppo dei manuali degli impianti;
• la verifica dell’addestramento del personale di gestione degli impianti; e
• la revisione delle modalità di conduzione degli impianti dopo l’avvenuta occupazione.

Ciò premesso, possiamo tornare ad esaminare la figura della CA. Con questa espressione si indica il soggetto responsabile dell’attività di commissioning ed incaricato di organizzare, condurre e rivedere la completezza delle attività di tale processo. Naturalmente, per poter svolgere tale ruolo, il professionista deve avere determinati requisiti che provano il possesso di specifiche competenze.

Ad esempio, con riferimento al commissioning di base dei sistemi energetici dell’edificio, la CA deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti:

• un’esperienza documentata nelle attività di commissioning in almeno altri due progetti di analoghe dimensioni e complessità, non necessariamente certificati LEED;
• essere iscritto all’elenco delle Commissioning Authority di AICARR;
• essere iscritto ad un Albo di professionisti di Commissioning, e/o aver superato un esame specifico sul Commissioning, presso Enti, Associazioni, Istituti riconosciuti da GBC Italia.

Inoltre, la persona con funzione di CA

• deve avere un incarico specifico direttamente dalla committenza;
• non deve partecipare in nessun modo alla progettazione, alla direzione lavori, alla costruzione, sebbene possa essere un dipendente delle aziende che forniscono i servizi di progettazione e/o direzione lavori sullo stesso progetto (ad eccezione dei progetti di dimensioni inferiori ai 5.000 m²);
• non può essere né un dipendente né un consulente dell’appaltatore;
• può anche essere dipendente della committenza purché abbia i requisiti necessari, esposti al punto a)

La CA deve riportare i risultati, le conclusioni e le raccomandazioni direttamente alla committenza.

Le cause di incompatibilità appena indicate sono assolutamente comprensibili e giustificate da ragioni tese ad evitare l’insorgere di potenziali conflitti di interessi. Esse, d’altra parte, lasciano spazio ad alcune perplessità in termini di efficacia, soprattutto per ciò che riguarda i progetti al di sotto dei 5.000 m². Un esempio per tutti: quali strumenti, ci chiediamo, dovranno essere adottati dall’azienda che si occupa della progettazione, per evitare che il proprio dipendente, impegnato in qualità di CA nello stesso progetto, possa in alcun modo interferire nell’attività svolta dai colleghi? Vengono in mente i c.d. “Chinese Walls”, ovverosia quelle procedure, usate in ambiti finanziari da aziende di dimensioni significative, volte a tenere separate le attività dei diversi dipartimenti e ad eliminare la possibilità di un uso illegittimo di informazioni riservate. Ma l’applicazione di questi strumenti particolarmente complessi e strutturati ad un contesto differente, quale è quello italiano, ci sembra quanto meno improbabile.

Un’ultima considerazione, almeno per ora, va fatta relativamente alle complesse dinamiche che attengono al rapporto contrattuale tra la CA e la committenza. In estrema sintesi, la CA si impegna nei confronti della committenza a pianificare, organizzare e porre in essere le attività di verifica e di controllo che costituiscono il processo di commissioning. I controlli e le indagini svolte, sia prima, sia durante la realizzazione del progetto immobiliare, condizionano, naturalmente, l’ottenimento del certificato LEED (individuando tempestivamente un vizio di progettazione, ad esempio, e consentendone la correzione).

Proviamo allora a capire a quali responsabilità professionali può andare incontro tale professionista laddove, a causa di un suo comportamento negligente, l’immobile non venga certificato LEED.

Di certo risponderà a titolo di “culpa in vigilando” qualora il mancato ottenimento della certificazione LEED sarà imputabile anche alla negligenza ed alla imperizia della CA, che non ha correttamente individuato (o, avendoli individuati, non li ha riportati in tempo al committente) gli eventuali vizi e non ha consentito un tempestivo intervento correttivo. Il ruolo della CA, difatti, è proprio quello di seguire, per conto della committenza, le fasi di progettazione e di costruzione, al fine di identificare i possibili errori prima che questi diventino irreparabili e conducano al rifiuto della certificazione LEED.

L’obbligazione della CA, in genere, costituisce inoltre un’obbligazione di mezzi, cioè di comportamento, e non di risultato, in quanto ha per oggetto la prestazione di un’opera intellettuale (i.e. controlli, verifiche e revisioni) che non sfocia direttamente in un’opera materiale. Nulla nega, d’altra parte, che la CA possa assumere, nei confronti della committenza, degli obblighi contrattuali più stringenti impegnandosi, ad esempio, a far ottenere la certificazione LEED. Rapporti contrattuali di questo genere, tuttavia, che farebbero insorgere in capo alla CA un’obbligazione di risultato anziché di mezzi, nella prassi sono più rari, visto il maggior grado di responsabilità che la CA assumerebbe.