In alcuni dei post precedenti, abbiamo discusso dei numerosi potenziali rischi e delle implicazioni legali che emergono con riguardo alla realizzazione di un progetto immobiliare certificato LEED, tra i quali ricordiamo:

Per la committenza e per i proprietari dell’immobile certificato

• il rischio che il progetto non ottenga la certificazione LEED ovvero non ottenga quella inizialmente desiderata;
• il rischio che eventi quali: a) la mancata certificazione LEED; b) il raggiungimento di una certificazione di livello inferiore rispetto quello previsto; ovvero c) che i  ritardi nell’ottenimento della certificazione, possano causare la perdita di eventuali incentivi e sgravi fiscali;
• il rischio che l’edificio, sebbene certificato LEED, non riesca a garantire l’efficienza energetica ed idrica nel corso della sua vita a causa di difetti imputabili ai prodotti ed agli impianti utilizzati. Rischio, quest’ultimo, che potrebbe condurre in ultima analisi alla revoca della certificazione (c.d. rischio di “decertification”);
• il rischio che i conduttori di un immobile certificato LEED non si adeguino agli obblighi di gestione e manutenzione dell’edificio richiesti per il mantenimento dello standard di efficienza mettendo in discussione la stessa certificazione già ottenuta.

Per il general contractor, per gli appaltatori e per i subappaltori

• il rischio di non realizzare un edificio in grado di ottenere la certificazione LEED concordata con committenti e finanziatori, con conseguenti responsabilità contrattuali;
• il rischio che la polizza assicurativa, se non adeguatamente adattata, sia insufficiente a coprire gli eventuali inadempimenti in termini di certificazione;

Per il project team

• maggiori rischi dovuti all’elevata complessità dell’incarico professionale e alla significativa esposizione risarcitoria del professionista;
• il rischio che la polizza assicurativa, se non adeguatamente adattata, sia insufficiente a coprire gli eventuali inadempimenti in termini di certificazione.

Abbiamo anche osservato che una delle strategie più efficaci per attenuare tali rischi risiede in una corretta redazione dei documenti contrattuali.

Come è facile intuire, risulta molto difficile, se non impossibile, realizzare una bozza standard di contratto in grado di disciplinare a priori, ed in tutte le circostanze, le numerose complessità di un progetto LEED. D’altra parte, è possibile ricavare alcune best practices, che indichiamo di seguito, da seguire nella redazione dei contratti di appalto, di finanziamento ovvero di consulenza che hanno ad oggetto la realizzazione di un immobile certificato.

1) Tali misure dovranno essere adottate sin dalla fase di progettazione. Essa rappresenta, infatti, un momento molto importante da documentare dettagliatamente (i.e. sarà dunque necessario, sin dalla fase di eco-charrette^[1], organizzare e documentare i lavori in modo da evitare – dal punto di vista del committente – eventuali responsabilità precontrattuali ma, al tempo stesso, da fissare alcuni principi cardine che costituiscono il presupposto per le successive trattative contrattuali);

2) Un ulteriore elemento da tenere senz’altro in considerazione riguarda la corretta definizione dell’oggetto del contratto. Un accordo, ad esempio, che avesse come oggetto semplicemente la realizzazione di un immobile “eco-sostenibile” sarebbe inadeguato e ambiguo, a meno che lo stesso non preveda una chiara definizione di cosa si intenda con tale espressione^[2]. A riprova di quanto sia importante chiarire attentamente gli obiettivi e le conseguenze in  caso di inadempimento, rimandiamo al  noto caso Shaw Development v. Southern Builders^[3] (cfr. il nostro precedente post: Il primo contenzioso green building: “Southern Builders v. Shaw Development”);

3) In aggiunta ad una corretta impostazione contrattuale degli obiettivi “green” che ci si prefigge, può rappresentare uno strumento utile di tutela per la committenza, ove possibile, l’indicazione delle scadenze intermedie per eventuali verifiche (ad es. relative alla compliance con il progetto), controlli (ad. es sul corretto utilizzo dei materiali) e ricezione di documenti necessari per la certificazione^[4]. In questo modo, la committenza potrà seguire più agevolmente gli sviluppi della fase di costruzione;

4) Può rivestire grande importanza indicare, altresì, le ragioni che hanno spinto a richiedere la certificazione LEED (se rilevanti). Ad esempio, negli Stati Uniti sia il governo federale che le amministrazioni locali stanno promuovendo lo sviluppo dell’edilizia sostenibile e la diffusione del protocollo LEED mediante la concessione di significativi incentivi. In circostanze analoghe, potrebbe essere opportuno prevedere gli sgravi fiscali ed i finanziamenti (pubblici o privati) eventualmente perseguiti, come conseguenza dell’ottenimento della certificazione;

5) Da non sottovalutare, poi, le questioni assicurative. Gli studi di progettazione, i costruttori ed i finanziatori/committenti dovranno prestare adeguata attenzione alle questioni assicurative, verificando che le polizze coprano i rischi specifici connessi con la realizzazione di un progetto immobiliare certificato LEED;

6) I finanziatori/committenti, i conduttori e gli acquirenti dovranno, inoltre, evitare di usare la certificazione LEED per scopi pubblicitari, di comunicazione e di marketing^[5] prima che la stessa non sia stata correttamente (e definitivamente) ottenuta. Il mancato ottenimento della certificazione potrebbe altrimenti comportare  il rischio di azioni risarcitorie da parte di acquirenti e utenti.

7) Infine, l’indicazione dei prodotti da utilizzare, ovvero delle loro specifiche e performances tecniche, può costituire uno strumento importante per garantire alla committenza che l’immobile verrà realizzato secondo le aspettative di quest’ultima.

Queste accortezze contrattuali possono costituire, per tutte le parti impegnate nel progetto, un utile strumento per prevenire ed eventualmente individuare in tempo vizi o errori di progettazione e/o costruzione.  Conoscere tempestivamente gli errori consente di apportare le correzioni e gli interventi necessari per salvaguardare l’ottenimento della certificazione e, nel caso ciò non fosse più possibile, di individuare il responsabile dell’inadempimento e le misure risarcitorie.

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^[1] Con questo termine si definisce un incontro preliminare a cui prendono parte numerosi soggetti (tra cui il consulente/i LEED, la committenza, la società di progettazione, l’appaltatore/i, il subappaltatore/i ed i rispettivi consulenti). Tale incontro ha lo scopo di determinare gli obiettivi LEED e nello specifico i punti LEED da raggiungere e pianificare le strategie per la loro implementazione. Nel corso dell’incontro, andrà inoltre verificato l’impatto che le decisioni assunte avranno sul programma della committenza e sul budget prefissato.

^[2] Mary Jane Augustine, Project Owner Strategies for “Greening” Design and Construction Contracts, The Green Real Estate Summit 2009: What Attorneys, Developers, Bankers and Lenders Need to Know, 565 PLI/REAL 121 (2009).

^[3] Andrew Ness, Shaw Development v. Southern Builders: The First Green Building Litigation is Settled, 2 marzo, 2009.

^[4] Kate Bowers, Leah Cohen, “The Green Building Revolution: Addressing and Managing Legal Risks and Liabilities”, Environmental Law & Policy Clinic, Harward Law School, 10 marzo, 2009.

^[5] Dichiarando, ad esempio, che un determinato complesso edilizio verrà certificato LEED oro, prima che ciò sia concretamente avvenuto e, dunque, senza averne l’assoluta certezza.