Nei precedenti commenti abbiamo fatto riferimento ai numerosi rischi che possono emergere dalla realizzazione di un progetto immobiliare LEED. Tra questi rientra, senza dubbio, quello relativo alla possibilità di revoca della certificazione rilasciata dall’ente certificatore Green Building Council Institute (“GBCI”).

Il tema è molto delicato e ha dato vita, negli Stati Uniti, ad un ampio dibattito. Il quesito che ci si pone è il seguente: la scoperta di un difetto nei requisiti dichiarati dal richiedente, che inficia la certificazione LEED, potrebbe comportare la revoca di quest’ultima?

Il problema sorge da una clausola presente nel Manuale LEED Italia 2009 NC che, sulla scorta di quanto previsto da quello statunitense, attribuisce al GBCI «il diritto di revocare la certificazione LEED ad ogni progetto LEED 2009 NC Italia, in caso di difformità rispetto a qualsiasi Requisito Minimo di Programma».

In termini concreti ciò comporta che:

• chiunque può ricorrere al GBCI per la revoca della certificazione o dei crediti (anche chi è privo di alcun interesse);
• il ricorso può essere intentato in qualunque momento senza limiti di tempo;
• il ricorso può riguardare l’ottenimento della certificazione nel suo complesso ovvero ciascun singolo credito.

Il rischio di “decertification” (per usare un’efficace espressione invalsa nella prassi internazionale), interessa tutte le parti coinvolte in un progetto green building: proprietari, finanziatori, assicuratori, studi di architettura, studi di ingegneria, consulenti LEED, appaltatori e consulenti legali. In pratica, un progetto che ottiene la certificazione LEED oggi non avrà mai la certezza assoluta di poterla mantenere nel tempo e sarà sempre oggetto di possibile revisione.

Tale stato di incertezza potrà scoraggiare da un lato potenziali investitori e originare situazioni di equilibrio giuridico precario. Si pensi, ad esempio, a quali conseguenze economiche e giuridiche potrebbero derivare dalla revoca di una determinata certificazione, perseguita ed ottenuta nell’ambito di un progetto immobiliare che ha coinvolto numerosi soggetti e richiesto ingenti investimenti finanziari (e.g. a quali rischi si espone, nei confronti degli acquirenti, il venditore di un immobile certificato, la cui certificazione viene successivamente revocata).

Da un punto di vista strettamente contrattuale, il problema può (o meglio, dovrebbe) essere gestito adottando alcuni accorgimenti volti a tutelare il committente da “sgradite” sorprese, quali ad esempio:

• lo svolgimento di un’adeguata due-diligence sull’apparato documentale disponibile;
• la predisposizione di idonee garanzie a carico del venditore;
• la richiesta da parte del committente – nelle more delle trattative o durante il periodo in cui il prezzo viene versato con pagamenti rateali – di essere informato su qualsiasi evento che potrebbe condurre alla revoca della certificazione ottenuta (e.g. istanze presentate da terzi al G.B.C.I.) e di poter condividere con l’alienante la relativa strategia difensiva (c.d. “Third-party claim”).

Per poter valutare un caso concreto non è necessario attendere oltre.

Nel 2008, infatti, un gruppo di residenti del Wisconsin, Stati Uniti, presentava un ricorso con il quale contestava il rilascio della certificazione LEED Gold all’edificio della Northland Pines High School. In breve il caso diventava il primo esempio di applicazione concreta della procedura di revoca, dando vita ad un ampio dibattito ed ad un nutrito scambio documentale tra i ricorrenti, da un lato, e l’U.S.G.B.C. dall’altro.

Presto ci soffermeremo sugli aspetti più interessanti del caso, riportando – tra l’altro – qualche spunto emerso dallo scambio di opinioni e dal confronto, senz’altro stimolante, avvenuto a livello internazionale.